Gayrimenkul Yatırımında Amortisman Süresi Nedir?
Gayrimenkul sektöründe **amortisman süresi**, satın alınan bir mülkün (daire, ticari dükkan, ofis vb.) kendisi için harcanan toplam yatırım bedelini, elde edilen aylık/yıllık kira gelirleri vasıtasıyla kaç yılda geri ödeyeceğini gösteren finansal bir süredir. Türkiye'de gayrimenkul değerlemelerinde amortisman süresi çok kritik bir referanstır. Klasik emlak ilanlarındaki "basit hesap" sadece `Gayrimenkul Fiyatı / Yıllık Kira` oranına bakar. Ancak gerçek dünyada bir yatırımın amorti süresi hesaplanırken tapu harcı, tadilat, boş kalma riskleri ve vergiler mutlaka hesaba katılmalıdır.
Cap Rate (Kapitalizasyon Oranı) Nedir ve Nasıl Yorumlanır?
**Cap Rate** (Kapitalizasyon Oranı), bir gayrimenkulün ürettiği yıllık net faaliyet gelirinin (NOI), mülkün toplam yatırım maliyetine olan yüzdesel oranıdır. Bu oran, gayrimenkulün finansal kaldıraç (kredi) kullanılmadan, tamamen nakit olarak satın alınması durumunda yıllık ne kadar getiri sağlayacağını gösterir. Yüksek bir Cap Rate oranı, yatırımın daha hızlı geri döneceğini (kısa amortisman süresi) gösterirken; düşük bir Cap Rate, amortisman süresinin uzayacağını ifade eder. Gelişmiş finansal analizlerde, Cap Rate oranı mevduat faizleri veya diğer yatırım araçlarının getiri oranlarıyla kıyaslanarak gayrimenkul yatırımının mantıklı olup olmadığı ölçülür.
Gerçek Amortisman Hesabında NOI (Net Faaliyet Geliri) Önemi
Bir mülkün kirasından elinize kalan brüt para ile cebinizde kalan net para hiçbir zaman aynı değildir. Mülkün gerçek performansını ölçmek için **Net İşletme Geliri (NOI - Net Operating Income)** hesaplanmalıdır. NOI bulmak için; yıllık brüt kira gelirinden, mülkün boş kaldığı dönemlerin tahmini kira kaybı (boşluk payı), her yıl ödenen emlak vergisi, yıllık DASK ve konut sigortaları ile yıllık asansör, çatı, boya gibi bakım-onarım giderleri tek tek düşülür. Yatırımın gerçek amortisman süresi, toplam harcanan sermayenin bu NOI tutarına bölünmesiyle hesaplanır.